【資金】頭金はどれくらいあれば安心なのか
| 近頃、住宅購入のための資金計画は、2極化傾向にあります。 それは、自己資金のみで購入する場合と、所要資金の100％を住宅ローンでまかなわれる場合の２極化という意味です。ただし、あくまでも私のイメージです。 今回は、、後者の100％を住宅ローンでまかなうケースのリスクを考えてみましょう。 ずうっと昔から、住宅購入時には最低20％の自己資金が必要だといわれ、それは長らく貸し手側である金融機関の融資条件のひとつにもなっていました。 ところが近年、住宅購入者の激減からでしょう、民間金融機関はもとより、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）でさえ所要資金の100％融資が可能な時代となり、昔の基準であれば借入できない方にでも貸出できる基準になるように緩和されたといえます。 この現象は、住宅ローンが借りやすくなり、住宅を求めやすくなったと受け取られがちですが、実はその反対、住宅が買い難くなっている裏返しということができます。。 今回、自己資金の割合にはどんなリスクが隠れているのかを検証しましたので、ご参考になればと思います。 下記のグラフは、住宅価格の減価償却と住宅ローン残高の推移を時系列に表したものですが、このグラフからテーマに対するイメージを掴んでいただければと思います。
では、下記のグラフをご覧ください。  まず、ひと目で分かることは、100％融資を受けた場合のグラフが住宅評価額を長らく上回っていることです。この現象は約19年間続きます。 万一この期間内に、住宅ローンの返済難から売却をする場合は、追い金が必要となりまが、購入当初に100％融資を利用した購入者の経済力から考えると、通常の売却が難しい場合もあり得るかも知れません。 ひと昔前のように、土地価格が右肩上がりで上がり続けた時代ならともかく、これからの日本では望み薄。逆に、土地が値下がりした場合はもっとリスクが大きくなります。 一方、自己資金90％の場合は、かろうじて住宅評価額を下回っており、また自己資金80％になると少し余裕があることがお分りいただけると思います。 今回の事例では、１年後の建物金額を約１割減としましたが、実際は、新築建物の粗利部分が根こそぎ減額されと考えても差支えはないでしょう。この事例は、少し設定が甘い可能性があります。 住宅の購入は、言い古した言葉ですが「一生に一度の大きな買い物」です。焦らずによくよくご検討いただくことをお勧めいたします。 今回の試算は、弊社の独断と偏見で行ったものですが、皆様の住まい購入時のご参考になれば幸いでございます。 |