【資金】老後は、分譲と賃貸のどちらが安心？
| 将来（老後）を考えた場合、分譲住宅と賃貸住宅はどちらの方が安心なのか、キャッシュフロー表を活用し考えてみましょう。ここでは、キャッシュフロー表の詳細設定にこだわらず、お金の大きな流れを感じてみて下さい。 |
| （１） 家族設定 夫３5歳、妻３5歳、長男2歳の３人家族 （２） 年収 夫 500万円 妻240万円 （３） 家賃（共益費等込）及び住宅ローンの返済額は共に年間129万円 （４） その他の主な条件 ・住宅ローン返済額及び家賃設定はずっと同額とする（共通） ・子どもは幼稚園から高校まで公立、大学は私立の文系（４年制）へ進学（共通） ・車の買換えは８年毎に250万円（共通） ・10年毎に修繕費100万円を計上（分譲住宅） ・固定資産税15万円/年（分譲住宅） |
| 初期のキャッシュフロー表 （１）分譲住宅を購入した場合のキャッシュフロー表（上段） 3500万円の戸建住宅を購入 自己資金 ５００万円 住宅ローン３０００万円（金利２．５％、３５年返済） （２）賃貸住宅に住み続けた場合のキャッシュフロー表（下段） 家賃設定は、上記の住宅ローン返済額と同額の年１２９万円とする。 注釈：購入の場合、自己資金を５００万円支出しているために、両者の預貯金額に差額が生じます。 |
※上記のキャッシュフロー表を作成するためのデーターは、簡潔になるよう弊社が任意に入力したものです。
| 退職時のキャッシュフロー表 両者共に、退職金1000万円を計上しています。分譲住宅は、この時点までに固定資産税や修繕費を計上しているために、賃貸住宅の方が手元資金が多く残る計算になります。 |
※上記のキャッシュフロー表を作成するためのデーターは、簡潔になるよう弊社が任意に入力したものです。
| 住宅ローン完済時のキャッシュフロー表 分譲住宅の場合、夫が６９歳時に住宅ローンの返済を終え、これ以降は固定費としての住居費はなくなることから年間収支は黒字に転換します。一方の賃貸住宅の方は、預貯金が多く残ってはいますが引き続き年間収支は赤字が続くことに変わりはありません。 |
※上記のキャッシュフロー表を作成するためのデーターは、簡潔になるよう弊社が任意に入力したものです。
| 家計収支が破綻することとなったキャッシュフロー表 分譲住宅は妻が８５歳時に、一方の賃貸住宅は８３歳時にそれぞれが家計破綻となりました。結局、ご覧のとおりキャッシュフロー表上は、あまり違いがないものといえます。 |
※上記のキャッシュフロー表を作成するためのデーターは、簡潔になるよう弊社が任意に入力したものです。
| 家計破綻することのないキャッシュフロー表にするには 上記の設定条件では、購入か賃貸かを選択する以前に、購入金額及び家賃設定に無理があったことになります。そこで、両者が破綻することのない安心ラインを求めた場合、下記のような結果となります。 ■ 分譲住宅の場合・・・住宅ローンを３０００万円⇒２５００万円に減額 購入金額は３５００万円ではなく、３０００万円までに納める必要がありました。 ■ 賃貸住宅の場合・・・家賃は１２９万円/年⇒１０５万円/年（月々８７．５００円）に減額 賃貸住宅においても、当初の家賃１０７，５００円は高額過ぎたことになります。 |
※上記のキャッシュフロー表を作成するためのデーターは、簡潔になるよう弊社が任意に入力したものです。
| まとめ 購入か賃貸かに拘わらず最も大切なことは、購入金額（住宅ローン借入額）や家賃設定にあります。これが間違っているといずれにも安心感はありません。 大きな流れでは、分譲住宅は固定資産税や修繕費が負担となり、住宅ローン完済時まで賃貸住宅に比べて預貯金がかなり薄くなっています。 ただし賃貸住宅は、年間収支の赤字が続いたことから分譲住宅より２年早めに家計破綻となりました。老後、急激に預貯金を使い果たしたことになります。 最後に、ではどちらが安心なのか？ 本来は、ずっと住み続ける場合と、住み替えが考えられる場合とで判断は分れることになりますが、ここではずっと住み続けることを前提に考えるものとすれば、以下の様な理由から購入の方が安心感があるといえそうです。 理由 （１）資産が残る （２）リバースモーゲージの対象となる可能性がある （３）賃貸にできる （４）返済中に万が一のことがあれば支払いが免除される（団信ありの場合） （５）老後の支出が小さく抑えられる可能性が高い 以上、皆様が人生を楽しく過ごすための参考となれば嬉しく思います。 |