【税金】特定居住用財産の買換え特例について
| 特定の居住用財産を平成23年12月31日（平成22年度の税制改正により２年間延長）までに売却し、代わりに一定の期間内に新たなマイホームへ買換えした場合は、一定の要件の下で譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。 例えば、これは国税庁の資料を参考にしたものですが、1000万円で購入した建物を5000万円で売却し、7000万円のマイホームに買換えした場合、通常は売却益4000万円（5000万円-1000万円）の譲渡益が課税の対象となります。 ところがこの特例を利用すると、買換え資産に譲渡益を全額支出しているために課税はされず、買換えたマイホームを将来譲渡する時まで繰り延べされることになります。 |
（注）説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。
| 上図の右端の買換え資産の売却時まで課税されないことになります。このケースの場合は、将来の譲渡益5000万円（4000万円+1000万円）に対して課税されることになります。 |
| ①売却したマイホームと買換えたマイホームは国内にあり、居住用財産を譲渡した場合 の3000万円の特別控除を受けていないこと。（選択適用） ②自ら住んでいた家屋や敷地を売却したこと。なお住まなくなった日から3年目の12月 31日までに家屋やその土地を売却すること。 ③売却した人が10年以上住んでおり、かつ売却した年の1月1日において所有期間が 共に10年を超えていること。 ④買換えるマイホームの床面積が50㎡以上あり、買換える土地の面積が500㎡以下 のものであること。 ⑤家屋やその土地を売却した年の前年から翌年までの3年の間に買換えること。また 下記の期限までに買換えしたマイホームに居住すること。 イ）売却した年かその前年に取得した時には、売却した年の翌年の12月31日まで ロ）売却した年の翌年に取得した時には、取得した年の翌年の12月31日まで ⑥買換えしたマイホームが耐火建築物の中古住宅の場合は、取得の日以前25年以内 に建築された建物であること。ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年 4月1日以降に取得する耐火建築物の中古住宅の内、一定耐震基準を満たすもの については建築年数の制限はありません。 ⑦売買の相手が親子や夫婦などの特別な間柄でないこと。特別な間柄には、生計を一 にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。 ⑧売却年の前年前々年において、居住用財産の譲渡した場合の特例を受けていな いこと。 ⑨譲渡資産に係る対価の額が2億円以下であること。※平成22年度の税制改正にて追加 |
| この特例を受ける為には、次の書類を添えて確定申告することが必要です。 ①譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）「土地・建物用」 ②売却資産の登記事項証明書 ③買換え資産の登記事項証明書、耐震基準適合証明書など ④売却資産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票の写し（売却から2 か月を経過した日以降に取得したもの）又は戸籍の附票の写し等で、売却した資産に おける居住期間が10年以上あることを証明できるもの ⑤買換え資産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票の写し |