【税金】特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除について
2種類の(特定)居住用財産の譲渡損失に関わる損益通算及び繰越控除
| ■ マイホーム（特定居住用財産）を売却し買換えしなかった場合 ※賃貸に住むとか両親の家で同居する等・・・ 注意点 ・マイホームを売却する為の契約の前日に住宅ローンが残っている必要があります。 要は、控除し切れなかった負債分のみが損失及び繰越控除の対象となります。 例えば・・・
売却による損失額は3000万円（購入金額５000万円－売却代金2000万円）ですが、全額を損益通産及び繰越控除に利用することはできません。 この場合は、3000万円－2000万円（住宅ローンの残金－売却代金）で1000万円のみ（損失額3000万円が上限）が損益通算及び繰越控除の対象となります。下図を参考にしていただくとイメージがつかみやすいと思います。  |
| ■ マイホーム（居住用財産）を売却し買換えした場合 ※マンションを売り一戸建を買った場合等・・・ 注意点 売却時に住宅ローンが残っている必要はありません。 ただし、この控除を受ける方は次のマイホームで償還期間10年以上の住宅ローンを利用する必要があります。 例えば・・・（上記①の計算例と同条件） 5000万円－2000万円（購入金額－売却代金）で3000万円の全額が損益通算及び繰越控除の対象になります。下図を参考にしていただくとイメージがつかみやすいと思います。  |
| 上記の2つに共通した適用要件等・・・ ①適用期限 平成23年12月31日まで ※Ｈ22年税制改正により2年刊延長 ②所有期間が5年超のマイホーム（床面積50㎡以上）であること。 ③繰越控除を受ける年度の年間合計所得が3000万円以下であること。 ④500㎡を超える部分の譲渡損失額は繰越控除の対象にはならない。 ⑤所得税・住民税の両方が還付されます。 |
| 基本的な考え方 損益通算と繰越控除の利用 申告年は損益通算を利用し、2年目から繰越控除を利用するため合計4年間利用できます。サラリーマンの場合、給与所得（その他の所得が無い場合）から損益通算及び繰越控除されますが、この給与所得とは年収のことではなく、給与収入から所得控除した金額のことです。 |
| 計算例（特例を利用するための一定の要件を満たす場合） 例えば・・・
■初年度の損益通算 給与所得額600万円－損失額2000万円・・ -1400万円（繰越額） 所得税・住民税ゼロ ■繰越控除1年目 給与所得額600万円－損失残額1400万円・ -800万円 所得税・住民税ゼロ ■繰越控除2年目 給与所得額600万円－損失残額800万円・・・ -200万円 所得税・住民税ゼロ ■繰越控除3年目 給与所得額600万円－損失残額200万円・・・ ＋400万円 400万円に対し課税 上記の条件では、繰越控除3年目から所得税及び住民税の納付が必要となりますが、住宅ローン控除を利用できる方は所得税及び住民税の還付が受けられます。 また、譲渡所得の損益通算及び繰越控除を利用することにより、当初、住宅ローン控除が活用できない場合もありますが、ローン控除の確定申告も同時にすることをお忘れなく。 |